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          房地產調控再吹“暖風”!這個城市調整限價房上市規則 影響多大?

          網絡整理 2023-07-04

          近期,多地調整房地產相關政策。

          12月8日,西安市住房保障工作領導小組辦公室發布通知,調整限價房上市交易規則,將限價商品房交易限制起始日由原來的“自不動產權登記之日”改成了“自購買合同網簽備案之日”。同時,網簽備案滿5年,可購買其它住房。

          業內人士認為,西安此次政策,對限價房上市約束進行放寬,客觀上更好地梳理了“從限價房到商品房”的認購機制,有助于促進限價房和商品房的流通,對于明確交易規則、活躍西安房地產市場等也有積極的作用。

          有研究機構統計,11月全國房地產調控政策高達56次,累計看,2021年年內累計房地產調控次數已經高達586次。而11月房地產調控政策最大的特點是,政策暖風頻吹,特別是央行及地方維持房地產穩定政策不斷出現。

          有專家認為,在政治局會議確認要維穩房地產市場之后,預計未來幾個月政策還會進一步放松來緩和房地產下行壓力、避免經濟硬著陸,但不會出臺刺激扭轉房地產活動的下行趨勢。

          限價房限售時間壓縮,促進市場流通

          券商中國記者從8日西安市住建局官微獲悉,西安市住房保障工作領導小組辦公室發布通知稱,經市政府同意,現將限價商品房上市交易有關規定調整為:

          限價商品房自購買合同網簽備案之日起5年內,不得上市交易、不得購買其它住房。

          網簽備案滿5年,可購買其它住房。

          網簽備案滿5年且取得《不動產權證書》上市交易的,按普通商品房交易相關規定辦理。

          網簽備案未滿5年,因特殊原因確需轉讓的,經市住房保障部門批準,按照原購買價格并考慮折舊和物價水平等因素回購,繼續作為限價商品房使用。

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          券商中國記者了解到,根據西安市房發〔2018〕109號《關于加強限價商品房管理有關問題的通知》,限價商品房自不動產權證登記之日起5年內,不得上市交易、不得購買其他住房。滿5年上市交易的,按普通商品房交易相關規定辦理。

          值得注意的是,此次政策調整,將限價商品房交易限制起始日由原來的“自不動產權登記之日”改成了“自購買合同網簽備案之日”。同時,對滿5年的,新政提出“可購買其它住房”,而此前則只說明“按普通商品房交易相關規定辦理”。

          據華商報采訪的西安住建局工作人員表示,此前因一些項目雖然已經交房,但開發商因種種原因導致《不動產權證書》辦不下來,延緩了此類房產上市交易時間。新規定出臺后,過去以產證辦理時間為起點,而現在則以合同網簽備案為起點,只要符合網簽滿5年且取得《不動產權證書》就可以直接上市交易了。

          對此,中原地產首席分析師張大偉對券商中國記者表示,以前政策是拿到不動產登記證,現在變成網簽,相當于縮短了2-3年時間。網簽后5年可以交易,相當于交房后3年就可以交易。這個主要是保護了部分開發商一直拖著辦房本購房者權益,對于限價房來說,整體都有限售時間寬松的影響,增加了購買限價房需求的數量,對于限價房去化有幫助。

          易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也指出,此次政策主要有兩個變化,一是限價房交易的限制期限被壓縮,過去以產證辦理時間為起點,而現在則以合同網簽備案為起點。換句話說,購房者持有此類住房的約束減少了,可以更快地交易此類房產,進而獲得其他購房的機會。二是按照過去的規定,即便符合了五年等待期,購房者是否可以購房,其實政策表述比較含糊。而這次政策規定,只要符合五年等待期,那么后續就可以認購其他住房,即不受是否持有限價房的約束。

          “總之,西安此次政策,對限價房上市約束進行放寬,客觀上更好地梳理了”從限價房到商品房“的認購機制,有助于促進限價房和商品房的流通,對于明確交易規則、活躍西安房地產市場等也有積極的作用。”嚴躍進說。

          政策“暖風”頻吹,調控政策見底?

          據中原地產統計,11月全國房地產調控政策次數繼續高位,單月高達56次房地產調控,累計看,2021年年內累計房地產調控次數已經高達586次,2020年同期房地產調控只有458次,累計看,2021年1-11月房地產調控上漲高達28%。

          張大偉指出,11月房地產調控政策最大的特點是,政策暖風頻吹,特別是央行及地方維持房地產穩定政策不斷出現,限制市場非理性下調的政策也持續出臺。

          據張大偉統計,11月,北京、石家莊、廈門、漳州等城市進一步完善了商品房預售管控機制。北京提高商品房預售資金監管額度,石家莊上調傳統建筑預售許可形象標準至主體封頂,廈門加強了對商品房預售機制和預售資金管理,漳州進一步明確了預售資金監管機制。成都優化了預售款支取條件,監管賬戶資金達到監管額度后,開發企業可申請支取多余部分資金。此外,上海等城市增加落戶,南寧等城市發布了人才購房補貼政策。

          進入12月,在央行宣布降準后,中央政治局會議又提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”、“促進房地產業健康發展和良性循環”。這被業內解讀為偏寬松的政策表述。

          “滿足合理住房需求這種提法,一般都是政策面要吹暖風的征兆。”上海易居房地產研究院副院長接受券商中國記者采訪時說,過去的提法是“房住不炒”、“短期不刺激”、“遏制房價泡沫”等偏嚴厲的,“購房者的合理需求”是偏寬松的表述。

          對于降準,張大偉認為,降準代表了信貸政策會相對寬松。雖然整體降準政策主要目的依然是加大對實體經濟特別是中小微企業的支持力度,但降準必然帶來整體社會資金面的變化,對于當下樓市來說,穩定將成為趨勢。

          瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤認為,在政治局會議確認要維穩房地產市場之后,預計未來幾個月政策還會進一步放松來緩和房地產下行壓力、避免經濟硬著陸,但不會出臺刺激扭轉房地產活動的下行趨勢。政府可能維持“房住不炒”的政策基調不變,也不會出臺任何強刺激。在此框架下,政府可能繼續合理放松房貸限制、加快房貸審批,放松開發商獲取貸款及在岸債券市場融資的限制,放寬部分預售資金的過緊限制,從而改善開發商融資和現金流。部分地方政府可以放松目前限購和限價政策,加快公租房建設。此外,政府還可以提振基建投資,以及放松信貸政策。

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